国有资产盘活的第一步，不是招商，而是先找到“沉睡资产”

——为什么很多国企一直在谈“资产盘活”，却连哪些资产真正值得盘活都说不清？

这几年，“盘活存量资产”几乎已经成为国有企业资产管理中的高频词。很多企业一提到资产盘活，首先想到的是招商：哪些房子可以出租？哪些园区可以招商？哪些商业空间可以引入企业？哪些闲置资产可以重新利用？

于是，大量精力开始放在寻找租户、寻找项目、寻找运营方上。但在实际管理中，一个经常被忽视的问题是：如果连企业自己到底有哪些“沉睡资产”都没有找清楚，招商又从哪里开始？

事实上，国有资产盘活的第一步，往往不是招商，而是先把那些长期没有产生有效价值、但仍然占用企业资源的资产找出来。

一什么叫“沉睡资产”？

所谓“沉睡资产”，并不只是“空置房屋”。从资产管理的角度来看，一项资产只要长期没有被有效利用，没有形成与其价值相匹配的使用效率和经营收益，就可能处于一种“沉睡”状态。例如：

一套房屋已经长期闲置 · 一块土地长期没有开发利用 · 一栋商业物业出租率很低 · 一处办公楼实际使用面积远低于可利用面积 · 一个园区有大量空置空间却一直没有形成产业导入 · 一些房产虽然出租但租金长期偏低 · 因历史遗留问题、手续问题或管理主体不清而长期无法进入正常运营的资产

这些资产有一个共同特征：资产还在那里，但价值没有被充分释放。所以，“沉睡资产”并不等于“没有价值的资产”。恰恰相反。很多沉睡资产，本身可能具有土地、区位、面积、产权、配套等方面的价值，只是长期没有进入有效的经营和利用状态。

二为什么很多国企不知道自己到底有多少“沉睡资产”？

这实际上和前面几期讲到的资产管理问题高度相关。因为很多企业过去管理资产，更多解决的是：“有没有这项资产？”而盘活真正要解决的是：“这项资产现在到底有没有在创造价值？”这两个问题并不是一回事。

一套房，在财务账上可能是一项固定资产；在资产部门的台账里，可能是一处房产；在业务部门的清单里，可能标注为“自用”；到了现场，却可能已经闲置了两年。另外一套房，在台账中显示“出租”，但实际租金远低于周边市场水平。还有一块土地，账上有土地信息，却没有进一步记录目前的开发状态、利用状态和未来规划。

于是企业真正面对的问题就变成了：资产有账，但是没有“状态”；有状态，也没有持续变化；有变化，也没有形成统一的判断标准。最终，企业很难快速回答几个最基本的问题：

哪些资产正在闲置？哪些资产低效使用？哪些资产长期空置？哪些资产出租效率偏低？哪些资产已经具备盘活条件？哪些资产存在权属、手续或者规划问题，暂时无法盘活？

当这些问题都回答不清楚的时候，“盘活”自然就很容易停留在口号层面。

三真正需要找到的，不只是“空置资产”

这是很多企业在做资产盘活时非常容易出现的一个误区。大家习惯把目光集中在“现在空着的房子”。但从盘活角度来看，真正值得关注的“沉睡资产”至少可以分成几类。

四所以，资产盘活的第一张清单，不应该叫“招商清单”

很多企业一想到盘活，就马上开始整理：面积、位置、租金、招商方向、联系方式。这其实已经跳到了后面的环节。真正的第一张清单，应该是：“沉睡资产识别清单”。它解决的是一个更基础的问题：企业到底有哪些资产，目前处于低效、闲置或者价值未充分释放状态？

这张清单至少应该关注几个维度：

资产是什么：土地、房屋、园区、商业物业、厂房、仓库等
资产在哪里：具体位置、区域、项目和载体
现在是什么状态：自用、出租、空置、闲置、部分使用、待处置等
已经沉睡多久：三个月、半年、一年，还是更长时间
为什么没有被有效利用：没有需求、没有招商，还是存在权属、手续、规划等问题
当前产生多少收益：有收入还是无收入，收益水平怎么样
具不具备盘活条件：哪些资产可以立即盘活，哪些需要先解决基础问题

只有把这些信息建立起来，企业才真正开始进入“盘活”的第一步。

五为什么很多企业“有台账”，还是找不出沉睡资产？

因为传统资产台账解决的是“记录”，而资产盘活解决的是“判断”。

所以真正意义上的资产盘活，需要从“资产台账”升级到“资产状态管理”。只有资产状态持续更新，企业才有可能发现：“原来这套房已经闲置一年半了。”“原来这个园区有这么多空间一直没有利用。”“原来这个项目虽然出租了，但是实际收益一直偏低。”“原来这块资产之所以一直盘不动，不是招商的问题，而是权属问题还没有解决。”这时候，盘活工作才开始变得有依据。

六真正有效的盘活，应该先做一次“资产筛查”

如果把企业所有资产都放在一起考虑，盘活工作往往会非常庞大。因此，更现实的方式是：先筛查，再分类，再盘活。可以先按照几个核心条件，把资产筛选出来。例如：

长期未使用 · 连续空置 · 使用率明显偏低 · 出租率长期偏低 · 收益长期偏低 · 存在长期闲置空间 · 即将到期但尚未明确下一步安排 · 具备盘活条件但长期没有动作

通过这样的规则，就可以从企业庞大的资产池中，快速筛选出一批需要重点关注的资产。这时候，企业手里的就不再是一个庞大的“资产总表”，而是一张更加有价值的：“沉睡资产地图”。

七找到沉睡资产之后，才轮到谈“怎么盘”

盘活从来不是只有“出租”这一种方式。找到沉睡资产之后，还需要继续判断它适合什么方式。

适合出租 · 适合重新招商 · 适合调整业态 · 适合腾退整合 · 适合自用调整 · 需要先解决权属和手续问题 · 可能最终更适合退出或者处置

招商只是资产盘活的一种手段，而不是资产盘活的起点。真正的起点，是先知道：哪些资产正在沉睡，为什么沉睡，以及它有没有重新释放价值的条件。

八从“找资产”到“找机会”，是资产管理的重要变化

过去的资产管理，更关注：“企业有多少资产？”进一步的发展，是关注：“企业这些资产现在是什么状态？”再往前一步，才是：“哪些资产存在盘活空间？”而这一步，实际上意味着国有资产管理开始从单纯的“保有资产”，进入到：识别价值、发现机会、持续运营。

这也是为什么，真正的资产盘活并不是在招商会上才开始。它往往在资产管理部门第一次发现“这项资产已经沉睡很久了”的时候，就已经开始了。

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